전세금 반환 문제와 임차권등기 신청에 대한 상담

임차권 등기명령 신청을 하시면 이사를 가셔도 보증금에 대해서 권리를 주장하실 수 있습니다.

안녕하세요, 기자 출신 전경석 변호사입니다.

임차권등기명령을 통해 임차권이 등기되면 선생님이 이사를 가셔도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 쉽게 말씀드리자면 보증금을 받지 못하고 있을 때 안전하게 이사를 가기 위해 있는 제도가 임차권등기명령 제도라고 생각하시면 되겠습니다.

대항력이란 내가 전세계약기간동안 전셋집에서 살 수 있는 권리를 누구에게든 주장할 수 있다는 의미입니다. 이런 대항력은 전입신고를 한 다음날 발생합니다. 반대로 말하면, 전입신고를 하기 전에 전셋집에 어떤 권리를 갖게 된 사람이 있다면 그 사람에겐 대항력을 주장할 수가 없게 됩니다.

우선변제권은 전셋집이 경매에 넘어갔을 때 내가 다른 사람보다 낙찰금을 먼저 받을 수 있는 권리를 말합니다. 우선변제권이 없다면 먼저 낙찰금에 대한 선순위를 주장할 수 없습니다. 우선변제권은 확정일자를 부여받은 날과 전입신고를 마친 다음날 중 더 늦은 시점을 기준으로 발생합니다.

일단은 임차권등기명령을 신청하시기 바랍니다. 그런데 임차권등기명령을 할 경우에는 결국 소송으로 가게 되는 경우가 꽤 있습니다. 임대인에게 보증금을 돌려줄 능력이 없어서 다음 임차인에게 전세금을 받아서 전 임차인에게 돌려주어야 할 경우, 임차권등기를 해버리면 다음 임차인을 구하는 게 현실적으로 불가능해지기 때문입니다. 이런 경우에는 결국 보증금 반환 소송에서 승소하신 후에 강제집행으로 보증금을 받아야 합니다.

자세한 상담을 원하시면 연락주시기 바랍니다.

감사합니다.

전경석 법률사무소 오율 대표변호사 드림.