임대차 목적 달성이 불가능한 상황이므로 계약 해지 및 손해배상 청구가 가능하며, 법적 조치를 지렛대 삼아 임대인과 협상하는 것이 현실적입니다.
임대차계약과 불법건축물로 인한 용도변경 문제 해결 방안
상담 내용
저는 에어비앤비 즉, 게스트하우스를 하려고 임대로 집 두개를 얻었고 인테리어를 하게 되었습니다.
(형태가 다가구 주택으로 2층에 문이 따로 달린 네개의 집이 있음)
건물 용도가 주택이라고 하셨고 계약시 건축물 대장을 보여달라고 했지만 없다며 주택이 맞다고 하셨습니다.
수익화를 목적으로 구한 집이기 때문에 월세를 18만원에서 20만원으로 받아야겠다고 하셨고 저도 동의하여 20씩 40으로 계약했습니다.
허름했던 집이지만 어차피 싹 인테리어를 할 계획이였기에 감안하고 생각보다 비용은 더 들었습니다. 인테리어를 끝마치고 외국인 도시민박업으로 사업자를 내려고 보니 건물 용도가 근생 및 주택으로 되어있어서 용도변경을 해야한다는 이야기를 듣게 됩니다.
용도 구분이 안되어있고 전체 건물이 근생 및 주택으로 되어있었습니다.
이부분도 집주인분이 의도하신게 아닌걸 알고 있고 저도 더 잘 알아보지 못한 책임이 있기에 감안하고 용도변경을 하려는데 건물 1층에 불법건축물 2개, 3층에 불법철거의 흔적이 있었습니다.
남의 집의 일부를 저때매 철거하라고 하는게 무리라고 생각되어 양성화까지 알아봤는데 지적측량을 해보니 불법건축물이 남의 토지에 넘어가있어서 양성화도 안되는 상황입니다.
인테리어를 다 끝낸 이상황에서 불법건축물의 사실을 알게 되었고 생각지도 못한 용도변경까지 해야하는 상황이 되었지만 그마저도 남의 토지로 넘어간 불법건축물때매 할 수 없게 되었는데 어떻게 해결해야 할까요?
그 집에서 40년이상 사셨고 문제된적 없다고 하시면서 철거해줄 수 없다는 입장이십니다.
최악의 상황에서 계약해지와 손해배상 청구도 가능한가요??
변호사 답변
계약해지 및 손해배상청구 모두 가능할 것으로 판단됩니다. 다만 다른 방법도 함께 고민해보실 수 있을 듯 합니다.
안녕하세요, 기자 출신 변호사 전경석입니다.
보통의 경우엔, 불법건축물을 원인으로 한 임대차계약 해지는 임대차건물이 주택이냐 상가냐에 따라서 달라집니다. 주택은 계약의 해지가 쉽기 않습니다. 불법건축물이라고 해도 주택임대차보호법의 적용을 받기 때문에 주거라는 목적에 지장이 발생하지 않아서 그렇습니다. 반대로 상가의 경우엔 영업신고증 자체가 발급이 되지 않기 때문에 장애가 되므로, 불법건축물인지 여부가 계약의 중요한 내용에 해당하여 계약 해지가 성공할 가능성이 높습니다.
선생님의 경우엔 보통의 경우와는 다소 다를 것으로 생각합니다. 선생님은 주택을 임차하시길 원하셨는데, 주거목적이 아니라 외국인 도시민박업을 하기 위함이었으므로 이 경우엔 불법건축물의 존재가 계약상 굉장히 중요한 내용이 됩니다. 따라서 이를 주장하여 계약의 해지가 가능할 것으로 보입니다.
계약의 해지와 더불어 손해배상 청구도 가능합니다. 손해배상청구는 인대인과 중개사에게 하실 수 있습니다. 중개사에게는 건축물대장을 확인해서 설명해야 할 의무가 있기 때문에 이에 대한 설명을 해주지 않고 이런 문제가 생겼다면 중개사고가 발생한 것이기 때문입니다. 손해배상의 범위는 상담 주신 글보다 좀 더 구체적인 사실관계를 알아야 답변을 드릴 수 있을 듯 합니다.
그런데 법적 절차를 밟아가는 것이 가장 확실한 방법이기는 하지만 시간과 비용이 많이 들 수 있습니다. 그래서 이런 경우엔 선생님에게 유리한 법적인 부분을 지렛대 삼아서 임대인과 협상하여 해결하는 방법이 선생님께는 가장 현실적인 방법이 될 수도 있습니다. 임대인과 협상을 통해서 최소한의 피해를 구제하고 남은 부분은 중개사에게 청구하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
자세한 상담을 원하시면 연락주시기 바랍니다. 자세한 사실관계를 알려주시면 꼼꼼하게 조언해드리겠습니다.
감사합니다.
전경석 법률사무소 오율 대표변호사 드림.
